Verhuur van een zaal met of zonder btw?

I.                Onroerende verhuur en btw

A.    Basisprincipes inzake onroerende verhuur

De loutere passieve verhuur van een onroerend goed is in principe vrijgesteld van btw (art. 44, §3, 2° W.Btw). Dat kan dan gaan om de verhuur van een appartement of een woning, een stuk grond, een fabriekshal, een kantoorruimte, enz.

De verhuurder rekent dan geen btw aan op de huurprijs, maar kan ook de btw die hij zelf betaald heeft op de aankoop of oprichting van het pand niet in aftrek brengen. De verhuurder heeft m.a.w. geen recht op aftrek. Hetzelfde geldt overigens ook voor de btw op onderhouds- en herstellingswerken aan het verhuurde pand. Ook die btw is dus niet recupereerbaar als de verhuur van het pand zelf vrijgesteld is van btw.

B.    Uitzondering

Op de algemene btw-vrijstelling van onroerende verhuur bestaan er tal van uitzonderingen. Er is in die gevallen dan m.a.w. wél btw verschuldigd over de huurprijs én de verhuurder heeft dan in principe ook een recht op aftrek van de btw die hij zelf heeft betaald met betrekking tot het verhuurde onroerend goed.

Zo is de verhuur van garages en parkings niet vrijgesteld van btw, net zo min als de verhuur van kampeerplaatsen en de verhuur van onroerende goederen gelegen in haven- en luchthavengebieden. Daarnaast gaat het ook nog om de korte termijnverhuur, de verhuur van magazijnen aan particulieren en de onroerende financieringshuur.

Optionele verhuur met btw bestaat sinds enkele jaren ook nog en vormt dan uiteraard ook een uitzondering op de algemene regel. Concreet betekent dit dat de huurder en de verhuurder er onder bepaalde voorwaarden voor kunnen kiezen om de verhuur van gebouwen of gedeelten ervan aan btw te onderwerpen. Vereist is dan onder meer wel dat het moet gaan om een gebouw van na 1 oktober 2018 en dat de huurder een btw-plichtige is.

II.               Specifiek geval: de verhuur van een zaal

Bij de verhuur van een zaal is de hoedanigheid van de huurder van belang om te weten of de verhuur aan btw onderworpen is of niet. De verhuur van een zaal is dus vanuit een btw perspectief effectief een speciaal geval.

Het onderscheid met name tussen een commerciële onderneming die de zaal huurt en een particulier of een organisatie zonder winstoogmerk die de zaal huurt is dan van belang. Naargelang van de ene of de andere huurder zijn de btw-gevolgen dus verschillend.

Is een commerciële onderneming de huurder, dan is sinds 1 januari 2019 het regime van de kortlopende verhuur verplicht van toepassing. Dat regime houdt kortweg in dat de kortdurende verhuur verplicht aan btw is onderworpen (art. 44, §3, 2°, a), zevende streepje W.Btw) . Kortdurend betekent in deze context dan een verhuur van maximaal zes maanden.

De verhuur kan dan in feite van alles zijn, behalve dan woningen. Het kan concreet m.a.w. gaan om de verhuur van zalen zoals feestzalen, congreszalen, vergaderlokalen, maar ook de verhuur van pop-up stores, tentoonstellings- en seminarieruimten vallen onder die verhuur met btw, als de verhuur dus maximaal zes maanden duurt.

Is de huurder een particulier of een organisatie zonder winstoogmerk, dan is de btw-regeling ‘kortdurende verhuur’ plots niet meer van toepassing! De verhuur van de zaal is dan m.a.w. vrij van btw.

Als het een uitgeruste zaal betreft, dan was de Btw traditioneel van oordeel dat in dergelijke gevallen een splitsing van de huurprijs moest worden gemaakt tussen enerzijds de verhuur van de zaal, die dan vrijgesteld was van btw en anderzijds de verhuur van het meubilair, die dan wel onderworpen was aan btw.

De Btw maakt echter sinds enkele jaren toepassing van het principe “bijzaak volgt hoofdzaak”. De verhuur van de zaal is m.a.w. vrij van btw, ook al is de zaal uitgerust met meubilair en multimedia-apparatuur. De btw-vrijstelling voor onroerende verhuur wordt m.a.w. doorgetrokken op de totale verhuur, er moet geen splitsing meer gebeuren (Btw-commentaar, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 2, 4, H, a) .

III.           Wat dan bij een complexe dienst?

A.    Wat is een complexe dienst?

Bij een complexe dienst wordt er naast het exclusieve genot van de ter beschikking gestelde zaal, nog een hele reeks van prestaties aangeboden aan de gebruiker, en dat tegen een enige forfaitaire prijs.

Bij een complexe dienst gaat het niet zozeer om de verhuur op zich, maar om het hele aangeboden pakket. Voor de gebruiker gaat het m.a.w. niet om de huur van een zaal met enkele bijkomende zaken, maar om de totaliteit waarvan een opsplitsing kunstmatig zou zijn.

B.    Wat is het btw-regime van een complexe dienst?

Een complexe dienst is inderdaad onderworpen aan het normale btw-tarief van 21% en dit bovendien ongeacht de hoedanigheid van de klant. Daar staat dan uiteraard wel tegenover dat de dienstverrichter recht op aftrek heeft van btw.

De Btw stelt dat er sprake is van een complexe dienst als aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:

·        het evenement duurt niet langer dan één kalenderdag;

·        het verstrekken van een minimale onthaaldienst en technische beheersdienst van de ruimte (waaronder een permanente aanwezigheid van de technicus ter plaatse) is inbegrepen;

·        een cateringdienst, rechtstreeks verricht door dezelfde dienstverrichter, is inbegrepen.

Is niet aan deze voorwaarden voldaan, dan aanvaardt de Btw dat de terbeschikkingstelling van de zaal toch wordt aangemerkt als een complexe dienst voor zover wordt aangetoond dat de diensten die geen betrekking hebben op de loutere terbeschikkingstelling van de zaal en op de diensten die eraan bijkomstig zijn, een overwegend aandeel in de vraagprijs vertegenwoordigen.

Naast het exclusieve genot van de ter beschikking gestelde zaal gedurende een bepaalde periode, kan het volgens diverse fiscale rulings gaan om volgende diensten:

·        het verwelkomen van de bezoekers en hen wegwijs maken in de infrastructuur;

·        het uitoefenen van permanentie, toezicht en controle;

·        het stand-by staan voor eventuele vragen over het gebruik van de uitrusting en het bieden van technische ondersteuning;

·        het aanbieden van IT-voorzieningen (wifi);

·        het voorzien in afdoende parkeergelegenheid voor de gebruikers;

·        het opruimen en schoonmaken;

·        het voorzien van publiciteit voor het aanbod van de gebruiker.

Deze diensten moeten niet noodzakelijk verstrekt worden door de dienstverrichter zelf. Hij kan daarvoor m.a.w. een beroep doen op een externe partij aan wie hij deze diensten uitbesteedt.